Trong bài viết, chúng tôi sẽ giải thích cụ thể các bước cần thiết để xác định mật độ xây dựng, bao gồm cả những công thức và yếu tố ảnh hưởng đến mật độ. Ngoài ra, chúng tôi cũng sẽ đề cập đến tầm quan trọng của việc nắm rõ mật độ xây dựng trong quy hoạch và thiết kế nhà ở, từ đó giúp bạn có cái nhìn tổng quát hơn về quy trình này. Sự hiểu biết về mật độ xây dựng không chỉ giúp bạn trong việc lựa chọn thiết kế phù hợp, mà còn hỗ trợ bạn tuân thủ đúng quy định pháp luật liên quan đến xây dựng.
Phương pháp tính mật độ xây dựng nhà phố
Việc tính toán mật độ xây dựng là một vấn đề quan trọng, cần được xem xét kỹ lưỡng trước khi bắt đầu bất kỳ dự án nào. Chúng tôi sẽ đưa ra câu trả lời cho các câu hỏi liên quan đến ý nghĩa của mật độ xây dựng.
Khái niệm mật độ xây dựng nhà phố
Trong quá trình thực hiện các dự án xây dựng, việc tuân thủ các tiêu chuẩn kỹ thuật và quy hoạch là rất cần thiết.
Mật độ xây dựng được phân chia thành hai loại: mật độ xây dựng thuần và mật độ xây dựng gộp. Cụ thể:
- Mật độ xây dựng thuần: Là tỷ lệ giữa diện tích đất mà ngôi nhà chiếm dùng so với tổng diện tích của lô đất, không bao gồm các khu vực tiểu cảnh, hồ bơi, sân thể thao ngoài trời (trừ sân tennis).
- Mật độ xây dựng gộp: Là tỷ lệ diện tích đất mà ngôi nhà chiếm dụng so với tổng diện tích toàn bộ khu đất, bao gồm cả sân đường, không gian mở, và các khu cây xanh hoặc khu vực không xây dựng khác.
- Hệ số sử dụng đất: Là tỉ lệ giữa tổng diện tích sàn của ngôi nhà (không tính tầng hầm và mái) so với diện tích toàn bộ lô đất.
Tại sao cần tính mật độ xây dựng nhà phố?
- Để duy trì sự cân bằng trong hệ sinh thái tự nhiên, cần xem xét mật độ xây dựng.
- Đánh giá chính xác mật độ xây dựng sẽ giúp giữ gìn sự hài hòa giữa công trình và môi trường xung quanh.
- Góp phần tạo ra không gian sống thoải mái, gần gũi với thiên nhiên. Mật độ xây dựng của các dự án ảnh hưởng lớn đến môi trường và chất lượng không khí mà cư dân hít thở.
>>> Xem thêm: Những Thông Tin Quan Trọng Về Quy Định Diện Tích Xây Dựng Nhà Ở
Phương pháp tính mật độ xây dựng nhà phố
Mật độ xây dựng (%) = Diện tích chiếm đất của công trình (m2) x 100 / Tổng diện tích toàn khu đất (m2)
Có thể chia thành hai phương pháp tính cơ bản: mật độ xây dựng nhà ở và mật độ xây dựng công trình.
Đối với mật độ xây dựng công trình: Mật độ xây dựng = (Diện tích chiếm đất của công trình / Tổng diện tích lô đất) x 100% (m²). Diện tích chiếm đất của công trình được tính theo hình chiếu bằng của nó (không bao gồm nhà phố và sân vườn).
- Đối với mật độ xây dựng nhà phố:
Chú thích các ký hiệu trong công thức:
- Nt: mật độ xây dựng của khu đất cần tính
- Ct: Diện tích khu đất cần tính
- Ca: Diện tích khu đất cận trên
- Cb: Diện tích khu đất cận dưới
- Na: Mật độ xây dựng cận trên tương ứng với Ca
- Nb: Mật độ xây dựng cận dưới tương ứng với Cb
Thông tin tham khảo về mật độ xây dựng cho nhà phố riêng lẻ, biệt thự, nhà vườn:
|
Diện tích lô đất (m2/căn nhà) |
≤ 90 |
100 |
200 |
300 |
500 |
≥ 1 000 |
|
Mật độ xây dựng tối đa (%) |
100 |
90 |
70 |
60 |
50 |
40 |
|
Chú thích: Lô đất xây dựng nhà ở riêng lẻ còn phải đảm bảo hệ số sử dụng đất không vượt quá 7 lần. |
||||||
Lưu ý: Theo quy định tại mục 2.7.7 của Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng, các công trình nhà phố có chiều cao tối đa là 25m và diện tích lô đất không vượt quá 10m2 có thể đạt mật độ xây dựng tối đa lên đến 100%. Tuy nhiên, các công trình này vẫn phải tuân thủ nghiêm ngặt các quy định về khoảng lùi và khoảng cách với các công trình xung quanh.
Phương pháp tính hệ số sử dụng đất
Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng, ban hành kèm theo Thông tư 01/2021/TT-BXD, đã định nghĩa hệ số sử dụng đất của một công trình xây dựng. Hệ số này được hiểu là tỷ lệ giữa tổng diện tích sàn của công trình (bao gồm cả tầng hầm) và tổng diện tích của lô đất.
Hệ số sử dụng đất được thiết lập nhằm kiểm soát số tầng tối đa cho phép xây dựng trong khu đất, tương ứng với mật độ xây dựng quy định. Ngoài việc đảm bảo mật độ xây dựng tối đa như đã nêu ở mục 3.1, lô đất cần có hệ số sử dụng đất không vượt quá 7. Công thức chung để tính hệ số sử dụng đất như sau:
Hệ số sử dụng đất = Tổng diện tích sàn xây dựng / Tổng diện tích lô đất
Để dễ hình dung hơn, chủ sở hữu có thể tham khảo ví dụ tính hệ số sử dụng đất: Một căn nhà xây dựng trên diện tích 80m2, có 5 tầng; với tổng diện tích lô đất là 100m2, thì hệ số sử dụng đất sẽ được tính là: (80 x 5) : 100 = 4.
Phương pháp tính khoảng lùi công trình
Các quy định về khoảng lùi công trình nhằm đảm bảo không gian công cộng cho khu vực lân cận và đảm bảo an toàn cho ngôi nhà. Theo Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng, khoảng lùi của công trình nhà phố tiếp giáp với tuyến đường giao thông (cấp khu vực trở lên) đã được quy định trong đồ án thiết kế đô thị.
Tuy nhiên, khoảng lùi tối thiểu (tính bằng mét) được xác định dựa trên bề rộng của đường tiếp giáp với lô đất và chiều cao của công trình như sau:
| Bề rộng đường | Chiều cao xây dựng công trình (m) | |||
|
< 19 |
19 ÷< 22 |
22 ÷< 28 |
≥ 28 |
|
|
<19 |
0 |
3 |
4 |
6 |
|
19÷<22 |
0 |
0 |
3 |
6 |
|
≥22 |
0 |
0 |
0 |
6 |
Quy định về kích thước lô đất
Kích thước lô đất là yếu tố mà chủ nhà cần lưu ý trước khi tính toán mật độ xây dựng. Mục 2.6 của Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng cũng cung cấp quy định về kích thước lô đất cho công trình nhà ở riêng lẻ như sau:
- Lô đất (trong khu quy hoạch mới) có bề rộng chỉ giới đường đỏ ≥ 19m thì chiều rộng mặt tiền công trình nhà phố phải ≥ 5 m.
- Lô đất (trong khu quy hoạch mới) có bề rộng chỉ giới đường đỏ < 19m thì chiều rộng mặt tiền công trình nhà phố phải ≥ 4 m.
Quy định về chi tiết kiến trúc của công trình tiếp giáp với tuyến đường
Công trình cần tuân thủ các quy định về mật độ xây dựng đồng thời phải đảm bảo các yêu cầu về chi tiết kiến trúc của khu phố. Theo Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng, các chi tiết kiến trúc của nhà ở riêng lẻ sẽ được quy định bởi đồ án thiết kế và quy hoạch kiến trúc tại từng địa phương. Một số trường hợp đặc biệt được nêu ra như sau:
- Chỉ giới xây dựng trùng với chỉ giới đường đỏ: Các chi tiết kiến trúc của công trình nhà phố phải đảm bảo an toàn, không gây cản trở đến giao thông và các hạ tầng kỹ thuật xung quanh. Bên cạnh đó, các chi tiết kiến trúc cần thống nhất nhằm bảo vệ cảnh quan khu phố và tuân thủ quy định về phòng cháy chữa cháy.
- Chỉ giới xây dựng lùi vào so với chỉ giới đường đỏ: Các chi tiết kiến trúc trang trí không được vượt quá chỉ giới đường đỏ; cần đảm bảo tính nhất quán về cảnh quan trên tuyến phố.
Mỗi kiểu nhà phố sẽ có quy định riêng về kiến trúc, mật độ xây dựng, v.v… Do đó, để đảm bảo hiểu rõ các quy định và tránh vi phạm pháp luật, bạn nên tìm hiểu chi tiết quy trình xây dựng cho từng loại nhà. Đối với hai kiểu nhà phổ biến là nhà 2 tầng và nhà 3 tầng, bạn có thể tham khảo quy trình xây dựng cho nhà 2 tầng và trình tự các bước xây nhà 3 tầng.
Quy trình xin phép xây dựng nhà phố theo mật độ quy định
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ
- Giấy tờ liên quan đến quyền sử dụng đất:
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc hợp đồng thuê đất hợp pháp.
- Giấy phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất (nếu có).
- Hồ sơ thiết kế:
- Bản vẽ thiết kế kỹ thuật công trình nhà phố, bao gồm:
- Mặt bằng kiến trúc
- Mặt đứng chính và phụ
- Mặt cắt
- Bản vẽ chi tiết kết cấu
- Bản vẽ hệ thống cấp thoát nước, điện, thông gió
- Bản vẽ cảnh quan (nếu có)
- Bản vẽ thiết kế kỹ thuật công trình nhà phố, bao gồm:
- Báo cáo đánh giá tác động môi trường (nếu cần thiết).
- Hồ sơ pháp lý khác:
- Giấy tờ chứng minh năng lực thi công của đơn vị thi công (nếu có).
- Giấy phép khai thác vật liệu xây dựng (nếu cần).
- Giấy xác nhận an ninh trật tự khu vực xây dựng (nếu yêu cầu).
Bước 2: Nộp hồ sơ và tiếp nhận
- Nộp hồ sơ đầy đủ theo quy định tại Phòng Quản lý đô thị hoặc cơ quan chức năng có thẩm quyền địa phương.
- Cán bộ tiếp nhận hồ sơ kiểm tra tính đầy đủ và hợp lệ của hồ sơ.
- Thông báo cho người nộp hồ sơ về kết quả tiếp nhận và thời gian xem xét.
Bước 3: Xét duyệt hồ sơ
- Cán bộ chuyên môn của cơ quan chức năng tiến hành xem xét hồ sơ và thực hiện các hoạt động như kiểm tra, đánh giá, đo đạc và khảo sát thực địa (nếu cần).
- Kiểm tra tính chính xác, hợp lệ của các giấy tờ liên quan đến quyền sử dụng đất, thiết kế công trình, năng lực thi công…
- Đảm bảo tuân thủ các quy định về mật độ xây dựng, khoảng cách an toàn và môi trường theo quy hoạch địa phương.
Bước 4: Thông báo kết quả
- Sau khi hoàn tất việc xét duyệt, cơ quan chức năng sẽ thông báo kết quả cho người nộp hồ sơ.
- Nếu hồ sơ đủ điều kiện, cơ quan chức năng sẽ cấp Giấy phép xây dựng.
- Nếu hồ sơ chưa đủ điều kiện, cơ quan chức năng sẽ yêu cầu bổ sung và sửa đổi hồ sơ theo hướng dẫn.
Bước 5: Tiến hành xây dựng
- Sau khi nhận được Giấy phép xây dựng, chủ đầu tư tiến hành thi công theo đúng nội dung đã được phê duyệt trong hồ sơ và Giấy phép xây dựng.
- Trong quá trình thi công, chủ đầu tư phải tuân thủ các quy định về an toàn lao động, bảo vệ môi trường và an ninh trật tự.
Lưu ý:
- Quy trình xin phép xây dựng nhà phố có thể thay đổi tùy thuộc vào quy định của từng địa phương.
- Nên tham khảo ý kiến của các cơ quan chức năng có thẩm quyền trước khi tiến hành xây dựng.
- Chuẩn bị đầy đủ hồ sơ, giấy tờ hợp lệ và tuân thủ các quy định pháp luật để tránh rủi ro và sự cố không mong muốn.
CÔNG TY CỔ PHẦN XDTM KIẾN TẠO VIỆT
Khu nhà ở thương mại Vựng Hương. Đường Lý Thái Tổ,
Phường Vựng Hương, Quận Đồ Sơn, TP Hải Phòng
☎ : 0936.18.1827 • ☎ : 0981.22.1369
