Trước khi khởi công một dự án xây dựng, người dân cần phải lưu ý đến các quy định pháp lý để đảm bảo quá trình diễn ra suôn sẻ và giảm thiểu rủi ro trong việc chuyển nhượng, mua bán hoặc tặng cho tài sản. Mỗi khu vực khác nhau sẽ có những quy định riêng biệt, vậy hiện tại các quy định liên quan đến việc xây dựng nhà ở tại nông thôn như thế nào? Hãy theo dõi bài viết dưới đây để hiểu rõ hơn về luật xây dựng nhà ở.
Luật xây dựng nhà ở nông thôn hiện hành bao gồm những nội dung liên quan đến việc cấp phép xây dựng, hồ sơ thủ tục cần thiết cũng như các trường hợp được miễn giấy phép xây dựng cho nhà ở. Đồng thời, luật cũng quy định rõ về mục đích sử dụng đất cũng như diện tích tối thiểu cần có để tiến hành xây dựng.
Quy định về giấy phép xây dựng nhà ở nông thôn
Theo Luật Xây dựng 2014 (có sửa đổi bổ sung năm 2020), trước khi bắt đầu xây dựng, chủ đầu tư cần phải có giấy phép xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp phát. Tuy nhiên, không phải tất cả mọi trường hợp đều cần xin giấy phép; một số loại hình nhà ở nông thôn đơn lẻ có thể được miễn giấy phép với các điều kiện sau:
Trường hợp thứ nhất: Nhà ở có chiều cao không vượt quá 7 tầng thuộc dự án đầu tư xây dựng khu đô thị đã được phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500.
Trường hợp thứ hai: Công trình cấp 4 hoặc nhà ở riêng lẻ tại nông thôn có quy mô dưới 7 tầng và nằm trong khu vực không có quy hoạch đô thị hoặc quy hoạch chức năng chi tiết đã được thông qua.
Trường hợp thứ ba: Các công trình nhà cấp 4, nhà riêng lẻ tại vùng núi hoặc hải đảo ở khu vực chưa có quy hoạch đô thị, ngoại trừ các công trình nằm trong khu bảo tồn lịch sử – văn hóa.
Lưu ý: Đối với các công trình thuộc trường hợp thứ nhất, chủ đầu tư cần gửi thông báo khởi công cùng hồ sơ thiết kế tới cơ quan quản lý địa phương để thực hiện quản lý. Các nhà cấp 4 và nhà riêng lẻ ở nông thôn quy mô dưới 7 tầng sẽ được miễn nghĩa vụ xin giấy phép xây dựng.
Hồ sơ xin giấy phép xây dựng nhà ở nông thôn
Chủ đầu tư cần chuẩn bị một bộ hồ sơ nhằm yêu cầu cấp phép xây dựng cho ngôi nhà của mình. Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng nhà vườn ở nông thôn bao gồm các thành phần sau:
Thứ nhất: Đơn xin cấp phép xây dựng nhà ở nông thôn.
Thứ hai: Bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản và nhà ở gắn liền với đất.
Thứ ba: Hai bộ bản vẽ thiết kế kỹ thuật hoặc thiết kế thi công đã được phê duyệt, mỗi bộ bao gồm:
- Bản vẽ mặt bằng công trình trên lô đất tỷ lệ 1/50 – 1/500 kèm theo sơ đồ vị trí.
- Bản vẽ mặt bằng các tầng, các mặt đứng và mặt cắt chính tỷ lệ 1/50 – 1/200.
- Bản vẽ mặt phẳng móng tỷ lệ 1/50 – 1/200 và mặt cắt móng tỷ lệ 1/50 kèm theo sơ đồ đấu nối hệ thống thoát nước, xử lý chất thải, cung cấp điện và thông tin tỷ lệ 1/50 – 1/200.
Thủ tục xin giấy phép xây dựng nhà ở nông thôn
Bước 1: Nộp hồ sơ. Chủ đầu tư cần nộp hai bộ hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng cho cơ quan có thẩm quyền.
Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ. Sau khi tiếp nhận, cơ quan thẩm quyền sẽ kiểm tra tính hợp lệ của hồ sơ. Nếu hồ sơ đáp ứng đủ tiêu chí, sẽ được cấp biên nhận.
Bước 3: Thẩm định và kiểm tra thực địa. Trong vòng 7 ngày tính từ khi nhận hồ sơ hợp lệ, cơ quan có thẩm quyền sẽ thẩm định hồ sơ và tiến hành kiểm tra thực địa. Đối với hồ sơ không hợp lệ, chủ đầu tư sẽ được thông báo và hướng dẫn hoàn thiện hồ sơ trong vòng 6 ngày.
Đối với hồ sơ xin cấp giấy phép hợp lệ:
- Trong thời gian 07 ngày kể từ khi nhận hồ sơ hợp lệ, cơ quan có thẩm quyền cần tiến hành thẩm định hồ sơ và kiểm tra thực địa nhằm xác minh độ chính xác của các tài liệu mà nhà đầu tư đã nộp.
- Sau khi hoàn tất việc thẩm định và kiểm tra, cơ quan có thẩm quyền sẽ gửi văn bản lấy ý kiến từ các cơ quan quản lý nhà nước liên quan đến lĩnh vực xây dựng theo quy định pháp luật.
Đối với hồ sơ xin giấy phép không hợp lệ:
- Trong vòng 06 ngày kể từ khi tiếp nhận hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng nhà ở nông thôn, cơ quan có thẩm quyền sẽ thông báo bằng văn bản cho nhà đầu tư và hướng dẫn họ cách hoàn thiện hồ sơ.
- Nếu việc bổ sung hồ sơ vẫn không đáp ứng các yêu cầu đã thông báo, cơ quan có thẩm quyền sẽ thông báo cho nhà đầu tư về lý do không cấp giấy phép xây dựng trong khoảng thời gian 03 ngày làm việc.
Bước 4: Cấp giấy phép xây dựng nhà ở nông thôn
Khi hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng nhà ở nông thôn được thẩm định đầy đủ, trong vòng 15 ngày làm việc, cơ quan cấp giấy phép sẽ dựa trên các quy định pháp luật hiện hành và các điều kiện cần thiết để quyết định việc cấp giấy phép xây dựng nhà ở.
Khi hồ sơ đầy đủ, trong thời gian 15 ngày làm việc, cơ quan có thẩm quyền sẽ xem xét và cấp giấy phép xây dựng.
Quy định về sử dụng đất đúng mục đích ở nông thôn
Theo Điều 6 của Luật Đất đai năm 2013, việc sử dụng đất để xây dựng nhà ở nông thôn phải tuân thủ theo mục đích sử dụng đất đã được xác định. Cụ thể, đất ở là nơi mà gia đình, cá nhân sử dụng để xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ cho đời sống.
Trong khu vực nông thôn, người dân chỉ có quyền xây dựng nhà trên đất ở, không được xây trên các loại đất khác. Ngoài ra, cần chú ý đến các trường hợp bắt buộc phải xin phép để tránh bị xử phạt theo quy định pháp luật.
Kích thước xây dựng nhà ở tối thiểu
Kích thước xây dựng sẽ phụ thuộc vào nhu cầu và mục đích của chủ sở hữu, nhưng vẫn phải tuân thủ các quy định của pháp luật. Diện tích tối thiểu được quy định như sau:
- Đối với khu vực đồng bằng: Tối thiểu từ 14m2/người hoặc lớn hơn.
- Đối với khu vực trung du và miền núi: Tối thiểu từ 10m2/người hoặc lớn hơn.
- Diện tích tối thiểu cho một căn nhà: Phải có từ 24m2 trở lên.
Quy định về diện tích xây dựng nhà ở
Theo Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng, diện tích tối thiểu dành cho đất xây dựng ở những khu vực quy hoạch mới từ 20m trở lên như sau:
- Diện tích lô đất tối thiểu phải đạt từ 45m2 trở lên.
- Bề rộng lô đất tối thiểu phải ≥ 5m.
- Chiều sâu lô đất tối thiểu phải ≥ 5m.
- Trong ngõ có diện tích nhỏ hơn 15m2:
- Nếu chiều rộng mặt tiền dưới 3m: Chỉ được phép cải tạo, không được xây mới.
- Nếu chiều rộng mặt tiền lớn hơn 3m: Có thể cải tạo hoặc xây mới với quy mô một tầng, chiều cao tối đa là 8,8m.
