Trong quá trình xây dựng nhà ở, việc thực hiện thủ tục hoàn công là một bước quan trọng và không thể thiếu. Thủ tục này không chỉ đảm bảo rằng công trình được xây dựng theo đúng thiết kế và yêu cầu mà còn giúp chủ đầu tư có thể đưa công trình vào sử dụng hợp pháp.
Thủ tục hoàn công là gì?
Thủ tục hoàn công là quy trình pháp lý xác nhận một công trình xây dựng đã hoàn thành và phù hợp với giấy phép xây dựng đã được cấp. Đây là bước cuối cùng trong quá trình xây dựng, giúp các bên liên quan chứng minh rằng công trình đã được thi công đúng theo thiết kế đã duyệt và đáp ứng các tiêu chuẩn kỹ thuật cũng như quy định của pháp luật.
Việc hoàn công này rất cần thiết vì nó đảm bảo sự an toàn cho người sử dụng và cộng đồng. Ngoài ra, thủ tục hoàn công cũng tạo điều kiện cho việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà đất và các giấy tờ pháp lý khác liên quan đến bất động sản.
Vì sao phải thực hiện thủ tục hoàn công?
Việc thực hiện thủ tục hoàn công có ý nghĩa quan trọng không chỉ đối với chủ đầu tư mà còn đối với toàn xã hội. Sau đây là những lý do khiến thủ tục này trở nên cần thiết:
- Bảo vệ quyền lợi của chủ đầu tư: Thủ tục hoàn công giúp chủ đầu tư chứng minh quyền sở hữu và hợp pháp hóa việc sử dụng công trình, bảo vệ quyền lợi trong trường hợp tranh chấp.
- Đảm bảo chất lượng công trình: Hoàn công ghi nhận các thay đổi trong quá trình xây dựng, giúp cơ quan chức năng kiểm tra và xác nhận chất lượng trước khi đưa vào sử dụng, ngăn chặn công trình kém chất lượng.
- Tạo thuận lợi cho giao dịch pháp lý: Sau khi hoàn công, chủ đầu tư dễ dàng thực hiện các giao dịch pháp lý như chuyển nhượng, thế chấp hay cho thuê tài sản, tăng giá trị bất động sản và lợi nhuận.
- Tăng cường quản lý nhà nước: Thực hiện thủ tục hoàn công giúp cơ quan quản lý nắm bắt tình hình xây dựng, xử lý vi phạm và nâng cao hiệu quả quản lý.
- Đảm bảo quyền lợi đền bù: nếu bất động sản chưa làm thủ tục hoàn công, sẽ không được đền bù thiệt hại nếu BĐS thuộc diện quy hoạch.
- Giảm thiểu rủi ro pháp lý: Các tranh chấp về quyền sở hữu hay tình trạng pháp lý của công trình sẽ được giảm thiểu nếu có thủ tục hoàn công đầy đủ.
- Dễ dàng quản lý và bảo trì: Việc có hồ sơ hoàn công sẽ giúp chủ sở hữu dễ dàng quản lý các hạng mục của công trình, đồng thời lên kế hoạch bảo trì hay nâng cấp khi cần thiết.
Lưu ý về việc miễn hoàn công nhà ở
Thủ tục hoàn công là cần thiết cho các công trình đã có giấy phép xây dựng. Công trình không cần giấy phép sẽ không phải hoàn công. Ngoài ra, một số trường hợp được miễn thủ tục này theo Điều 89 Luật Xây dựng sửa đổi năm 2020 như sau:
- Công trình bí mật nhà nước và xây dựng khẩn cấp.
- Dự án đầu tư xây dựng công sử dụng vốn công được Thủ tướng hoặc lãnh đạo cơ quan trung ương, viện kiểm sát, tòa án, kiểm toán, văn phòng Chủ tịch nước, Quốc hội, các bộ, cơ quan ngang bộ, tổ chức chính trị – xã hội, và Chủ tịch Ủy ban nhân dân quyết định.
- Công trình xây dựng tạm theo Điều 131 Luật Xây dựng.
- Công trình sửa chữa, cải tạo bên trong hoặc bên ngoài mà không ảnh hưởng đến an toàn, công năng sử dụng và phù hợp quy hoạch đã được phê duyệt.
- Công trình quảng cáo không cần giấy phép xây dựng theo luật quảng cáo; công trình hạ tầng kỹ thuật viễn thông thụ động theo quy định của Chính phủ.
- Công trình xây dựng ở hai tỉnh trở lên, ngoài đô thị và theo quy hoạch đã được phê duyệt.
- Công trình đã được cơ quan chuyên môn xác nhận thiết kế đủ điều kiện cấp phép xây dựng theo luật.
- Nhà ở riêng lẻ dưới 7 tầng thuộc dự án khu đô thị hoặc có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được phê duyệt.
- Công trình cấp IV và nhà ở riêng lẻ nông thôn dưới 7 tầng ở khu vực không có quy hoạch đã được phê duyệt. Nhà ở ở miền núi, hải đảo cũng được phép xây dựng nếu không trong khu bảo tồn hay di tích lịch sử – văn hóa
Giấy tờ cần thiết để làm hồ sơ hoàn công nhà
Để thực hiện thủ tục hoàn công, chủ đầu tư cần chuẩn bị một bộ hồ sơ đầy đủ với các giấy tờ sau:
| Đơn xin xác nhận hoàn công công trình nhà ở | Đơn này gửi tới cơ quan có thẩm quyền để đề nghị xác nhận công trình đã hoàn thành |
| Bản vẽ hoàn công | Bản vẽ thể hiện đúng tình trạng công trình sau khi hoàn thiện. Bản vẽ này thường: – Được vẽ lại so với bản vẽ thiết kế ban đầu. – Ghi rõ những thay đổi, điều chỉnh (nếu có) so với bản gốc |
| Bản báo cáo kỹ thuật | Báo cáo trình bày rõ ràng về quy trình xây dựng và hoàn thành công trình, bao gồm: – Thông tin nnguyên vật liệu – Cách thức thi công – Kỹ thuật thực hiện – Kiểm tra và đảm bảo chất lượng công trình |
| Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (nếu có) | Đây là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Hoặc tài liệu khác để xác nhận quyền sở hữu đất. |
| Các giấy tờ liên quan khác | Bao gồm: – Giấy phép xây dựng – Giấy chứng nhận quyền sử dụng công trình (nếu có) – Giấy chứng nhận an toàn công trình (nếu cần) – Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh (nếu cần) |
| Các giấy tờ cá nhân của chủ đầu tư | Bao gồm: – Giấy tờ cá nhân – Giấy tờ chứng minh quyền sở hữu đất (nếu có) – Giấy tờ pháp lý liên quan đến chủ đầu tư |
| Các giấy tờ khác (nếu có) | Có thể cần thêm giấy tờ khác theo quy định địa phương và loại công trình. |
Quy trình thực hiện thủ tục hoàn công nhà ở
Quy trình thực hiện thủ tục hoàn công thường trải qua nhiều bước khác nhau. Dưới đây là các bước cơ bản mà chủ đầu tư cần thực hiện để hoàn tất thủ tục hoàn công:
Bước 1: Nộp hồ sơ đề nghị hoàn công nhà ở
- Chủ đầu tư hoàn tất công trình.
- Đến Ủy ban nhân dân huyện thực hiện.
- Nộp đơn đề nghị hoàn công nhà ở.
- Cơ quan chức năng tiếp nhận đơn.
- Đây là bước quan trọng trong hoàn công và giấy phép xây dựng tạm.
Bước 2: Phối hợp với cơ quan chức năng để nghiệm thu công trình
- Cơ quan chức năng sẽ kiểm tra thực địa theo lịch hẹn sau khi nhận đề nghị.
- Chủ đầu tư và các bên liên quan tự kiểm tra công trình để rút ngắn thời gian và quy trình kiểm tra.
- Họ sẽ đo đạc và đối chiếu bản vẽ với thực tế trong buổi kiểm tra.
- Các bên sẽ lập biên bản nghiệm thu hoàn thành công trình, cùng ký kết để chịu trách nhiệm.
- Người đề nghị hoàn công cần mang hồ sơ xây dựng, bao gồm biên bản nghiệm thu và giấy tờ khác đến cơ quan có thẩm quyền.
Bước 3: Hoàn tất nghĩa vụ tài chính
Khi nộp hồ sơ hoàn công, người nộp phải thanh toán lệ phí tại cơ quan thuế theo quy định.
Nơi nhận hồ sơ hoàn công:
- Sở Xây dựng: Các công trình như cấp đặc biệt, cấp 1, tôn giáo, di tích lịch sử, miếu đình, tượng đài, quảng cáo và công trình trên trục đường chính TP do UBND TP quy định.
- UBND quận, huyện: Nhà ở riêng lẻ và các công trình trong địa giới hành chính quận, huyện.
- Ban quản lý đầu tư và xây dựng khu đô thị mới, khu công nghiệp: Tất cả công trình xây dựng mới, tạm, sửa chữa.
- UBND xã: Nhà ở riêng lẻ trong khu dân cư nông thôn đã quy hoạch thuộc địa giới hành chính xã.
Lệ phí hoàn công nhà ở: Theo Khoản 11 Điều 9 Nghị định 140/2016/NĐ-CP, áp dụng cho nhà ở của hộ gia đình, cá nhân phát triển dưới hình thức riêng lẻ.
Trách nhiệm của các bên khi thực hiện hoàn công
Trong quá trình thực hiện thủ tục hoàn công, mỗi bên liên quan đều có những trách nhiệm nhất định.
Chủ đầu tư: Chủ đầu tư phải chuẩn bị hồ sơ đầy đủ, chính xác và minh bạch trong xây dựng. Họ cần phối hợp chặt chẽ với cơ quan chức năng để thẩm định hồ sơ.
Nhà thầu thi công: Nhà thầu phải xây dựng đúng thiết kế và tuân thủ quy định về an toàn, chất lượng. Họ cũng phải cung cấp tài liệu liên quan như biên bản nghiệm thu và báo cáo hoàn thành.
Đơn vị tư vấn, giám sát (nếu có): Tham gia kiểm tra, giám sát thi công để đảm bảo chất lượng và tiến độ. Cũng như xác nhận bản vẽ hoàn công của công trình.
Đơn vị thiết kế và thi công: Tham gia nghiệm thu và lập bản vẽ hoàn công khi có thay đổi so với thiết kế ban đầu đã được duyệt.
Cơ quan quản lý nhà nước: Cơ quan quản lý nhà nước có nhiệm vụ tiếp nhận và thẩm định hồ sơ hoàn công một cách công tâm, đảm bảo công trình đạt yêu cầu về an toàn và chất lượng.
Chi phí hoàn công nhà ở là bao nhiêu?
Chi phí hoàn công nhà ở riêng lẻ thường bao gồm:
- Thuế thu nhập cá nhân và thuế giá trị gia tăng.
Theo Thông tư 92/2015/TT-BT, Công văn 3700/TCT/DNK, chủ thầu phải nộp cả hai loại thuế này. Tuy nhiên, nhiều chủ thầu không thực hiện đúng nghĩa vụ thuế, nên cơ quan Nhà nước sẽ không tiến hành thủ tục hoàn công nếu chủ nhà không nộp thay cho họ.
Mức thuế suất áp dụng là 5% trên doanh thu cho thuế thu nhập cá nhân và 2% trên doanh thu cho thuế giá trị gia tăng.
- Chi phí lập bản vẽ hoàn công.
Chi phí này được thỏa thuận giữa chủ nhà và bên cung cấp dịch vụ, tùy thuộc vào độ phức tạp và diện tích xây dựng.
Lưu ý: Theo Nghị định số 10/2022/NĐ-CP, nhà ở riêng lẻ được miễn thuế trước bạ.
Không thực hiện hoàn công nhà ở có bị xử phạt không?
Việc không thực hiện thủ tục hoàn công có thể dẫn đến nhiều hệ lụy nghiêm trọng. Chính vì vậy, chủ đầu tư cần hiểu rõ các quy định liên quan đến vấn đề này.
Hệ quả pháp lý: Chủ đầu tư không hoàn công có thể vi phạm quy định xây dựng, dẫn đến bị phạt hành chính, buộc tháo dỡ hoặc ngừng sử dụng công trình.
Ảnh hưởng đến quyền lợi: Thiếu giấy chứng nhận hoàn công khiến chủ đầu tư khó khăn trong các giao dịch liên quan đến bất động sản, ảnh hưởng đến việc chuyển nhượng, thế chấp hay cho thuê tài sản.
Rủi ro về an toàn: Không hoàn công có thể làm công trình không an toàn cho người sử dụng, gây nguy hiểm cho chủ đầu tư và cộng đồng xung quanh
Giải đáp các câu hỏi thường gặp về thủ tục hoàn công
Lời Kết
Thực hiện thủ tục hoàn công là một bước quan trọng trong quy trình xây dựng, đảm bảo rằng công trình được xây dựng đúng theo quy định và tiêu chuẩn. Qua bài viết này, hy vọng bạn đã có cái nhìn rõ hơn về quy trình cũng như các giấy tờ cần thiết để hoàn tất thủ tục này. Hãy luôn chú ý đến các điều kiện và quy định pháp luật để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình.
CÔNG TY KIẾN TRÚC & XÂY DỰNG KIẾN TẠO VIỆT
Khu nhà ở thương mại Vựng Hương. Đường Lý Thái Tổ,
Phường Vựng Hương, Quận Đồ Sơn, TP Hải Phòng
☎ : 0936.18.1827
