Khi tiến hành xây dựng một công trình nhà ở trong các con ngõ nhỏ, người dân cần phải tuân thủ các yêu cầu nhất định về việc xây dựng như chiều cao tối đa, độ rộng và số tầng cho phép. Do đó, việc nắm rõ các quy định liên quan đến việc xây nhà trong ngõ và khu đô thị năm 2024 là rất cần thiết để có kế hoạch phù hợp cho xây dựng.
Tìm hiểu về quy định xây dựng nhà ở trong ngõ hẻm và khu đô thị
Việc tìm hiểu quy định xây dựng nhà trong ngõ bao gồm nhiều khía cạnh khác nhau như số tầng tối đa, chiều cao của tòa nhà, độ đua ra, hình dáng kiến trúc, mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất, cùng với các quy định về cấp thoát nước, chiếu sáng và điện năng cho nhà ở.
Quy định về số tầng được phép xây dựng cho nhà trong ngõ
Đối với hẻm nhỏ hơn 3.5m
Quy định về số tầng được phép xây dựng trong ngõ Đối với những ngõ có diện tích nhỏ hơn 3,5 mét Nếu bạn xây nhà ống trong một ngõ có chiều rộng nhỏ hơn 3,5 mét thì cá nhân hoặc hộ gia đình chỉ được phép xây dựng tối đa 3 tầng, đồng thời phải đảm bảo tổng diện tích xây dựng không vượt quá các giới hạn quy định. Cụ thể, diện tích xây dựng tối đa là 13,6 mét và nếu xây nhà 2 tầng thì chiều cao không được vượt quá 3,8 mét.
Đối với công trình có đường lộ giới từ 3.5m đến 7m
Đối với nhà ở có lộ giới từ 3,5 mét đến 7 mét Trong trường hợp nhà ở nằm trong ngõ có lộ giới từ 3,5 mét đến 7 mét, nếu không có các yếu tố làm tăng chiều cao, bạn được phép xây tối đa 3 tầng. Nhưng nếu có khoảng lùi và ngôi nhà tọa lạc ở trung tâm thành phố, số tầng tối đa có thể lên đến 4 tầng.
| Chiều rộng lộ giới L (m) | Tầng cao cơ bản (tầng) | Số tầng cộng thêm nếu thuộc khu vực quận trung tâm TP hoặc trung tâm cấp quận (tầng) | Số tầng cộng thêm nếu công trình xây dựng thuộc trục đường thương mại dịch vụ (tầng) | Số tầng cộng thêm nếu công trình xây dựng trên lo đất lớn (tầng) | Cao độ tối đa từ nền vỉa hè đến sàn lầu (1m) | Số tầng khối nền tối đa + số tầng giật lùi tối đa (tầng) | Tầng cao tối đa (tầng) |
| L > 25 | 5 | 1 | 1 | 1 | 7,0m | 7+1 | 8 |
| 20 ≤ L < 25 | 5 | 1 | 1 | 1 | 7,0m | 6+2 | 8 |
| 12 ≤ L < 20 | 4 | 1 | 1 | 1 | 5,8m | 5+2 | 7 |
| 7 ≤ L <12 | 4 | 1 | 0 | 1 | 5,8m | 4+2 | 6 |
| 3,5 ≤ L <7 | 3 | 1 | 0 | 0 | 5,8m | 3+1 | 4 |
| L < 3,5 | 3 | 0 | 0 | 0 | 3,8m | 3+0 | 3 |
Với nhà trong ngõ có chiều rộng từ 7m đến 12m
Quy định về số tầng xây dựng cho những ngôi nhà trong ngõ Đối với nhà có chiều ngang từ 7 mét đến dưới 12 mét Nhà ở có chiều ngang trong khoảng từ 7 mét đến dưới 12 mét có thể xây dựng tối đa là 4 tầng, ngoại trừ trường hợp đặc biệt:
- Nếu ngôi nhà nằm ở trung tâm khu phố hoặc xây dựng trên lô đất lớn, số tầng tối đa có thể lên đến 5 tầng.
- Nếu ngôi nhà có một trong hai yếu tố làm tăng chiều cao (như có thang máy, gara ô tô, sân thượng) và nằm ở trung tâm thành phố, bạn có thể xây tối đa 6 tầng.
>>> Xem Thêm: Nhà trong ngõ được xây mấy tầng?
Chiều cao của nhà liền kề trong ngõ hẻm
Nhà ở liền kề sẽ không được phép xây dựng cao hơn 6 tầng. Trong các ngõ có chiều rộng nhỏ hơn 6 mét, nhà ở liền kề không được xây cao quá 4 tầng.
Chiều cao của nhà phải theo quy hoạch xây dựng đã được phê duyệt. Đối với những khu vực chưa có quy hoạch chi tiết, chiều cao không được vượt quá 4 lần chiều rộng của ngôi nhà.
Nếu trong dãy nhà liên kề cho phép có chiều cao khác nhau, chỉ được xây cao hơn tối đa 2 tầng so với chiều cao trung bình của cả dãy, và độ cao của tầng 1 (tầng trệt) phải đồng nhất trong toàn bộ dãy.
Quy định về độ đua khi xây dựng nhà trong ngõ
Theo quy định tại Luật Xây dựng năm 2020, đối với những công trình nhà ở riêng lẻ dưới 7 tầng thuộc dự án phát triển khu đô thị, bạn có thể đua ra các phần như ban công, mái đua, ô văng, gờ chỉ, bậu cửa ra ngoài không gian công cộng nhưng không được vượt quá 0,2 mét so với chỉ giới đường đỏ.
Từ độ cao 3,5 mét trở lên (tính từ mặt đất), ban công, mái đua, ô văng, gờ chỉ và bậu cửa được phép vượt quá chỉ giới đường đỏ nhưng phải đáp ứng các tiêu chí sau:
- Nếu chiều rộng lộ giới nhỏ hơn 4 mét thì không được phép đua ra.
- Nếu chiều rộng lộ giới từ 4 mét đến 7 mét thì độ vươn ra tối đa là 0,6 mét.
- Nếu chiều rộng lộ giới lớn hơn 7 mét thì độ vươn ra tối đa là 1 mét.
Quy định về hình khối và kiến trúc công trình
Hình thức và kiến trúc của công trình phải tuân thủ các quy hoạch xây dựng, tiêu chuẩn kỹ thuật và các quy định hiện hành liên quan đến cảnh quan kiến trúc của khu vực, bao gồm quy mô, chiều cao và mật độ xây dựng. Bố cục mặt đứng, mái, cửa sổ và cửa ra vào của công trình cũng phải tuân theo quy định. Ngoài ra, màu sắc và vật liệu xây dựng cũng cần được chọn lựa một cách hợp lý.
Mật độ xây dựng và hệ số sử dụng đất
Tại các khu vực ngõ hẻm và khu đô thị, mật độ xây dựng và hệ số sử dụng đất được quy định cụ thể trong các văn bản pháp lý liên quan đến xây dựng nhà ở đô thị. Đối với những khu vực chưa có quy hoạch chi tiết, chủ đầu tư cần phải xin phép các cơ quan có thẩm quyền để xác định mức mật độ xây dựng và hệ số sử dụng đất.
>>>Xem thêm: Cách tính mật độ xây dựng nhà phố mới nhất 2025
Quy định về cấp thoát nước
Theo quy định tại Luật Xây dựng số 50/2014/QH13, các công trình liên quan đến cấp nước, thoát nước và vệ sinh môi trường trong xây dựng nhà ở tại ngõ hẻm và khu đô thị cần đáp ứng các yêu cầu về an toàn, vệ sinh môi trường và phòng cháy chữa cháy.
Quy định về chiếu sáng và công trình điện
Các công trình điện, chiếu sáng và thông tin liên lạc trong ngõ hẻm cần phải đảm bảo các tiêu chuẩn về an toàn, mỹ quan và tính tiện lợi cho người sử dụng. Các công trình này phải được thiết kế, thi công và nghiệm thu theo đúng quy định pháp luật về an toàn điện, an toàn cháy nổ và các quy định liên quan khác. Cần bố trí và lắp đặt các công trình sao cho đảm bảo an toàn cho người sử dụng và không ảnh hưởng đến các công trình khác trong khu vực.
Một số câu hỏi thường gặp về quy định xây dựng nhà trong ngõ
Khi xây dựng nhà trong hẻm, cần lưu ý điều gì?
- Nếu diện tích đất nhỏ hơn 15 mét vuông, bạn chỉ được phép xây nhà 1 tầng, với chiều cao không quá 8,8 mét và chiều rộng không quá 3 mét.
- Nếu diện tích đất từ 15 mét vuông đến 36 mét vuông, bạn có thể cải tạo nhà theo hiện trạng cũ nhưng không được phép xây mới.
- Nếu đất có chiều ngang từ 2 đến 3 mét, bạn có thể xây nhà 2 tầng, với chiều cao không quá 12 mét.
- Nếu đất có chiều ngang lớn hơn 3 mét, bạn được phép xây nhà 3 tầng, với chiều cao không quá 15,6 mét.
Xây dựng nhà trong ngõ mà không đúng giấy phép có bị xử phạt không?
Theo quy định của pháp luật, người sử dụng bất động sản có quyền sử dụng không gian và lòng đất theo chiều thẳng đứng từ ranh giới của thửa đất, miễn sao không gây ảnh hưởng đến việc sử dụng đất của người khác.
Tuy nhiên, nếu bạn xây dựng nhà ở không đúng với giấy phép xây dựng đã được cấp thì sẽ bị xử phạt hành chính. Mức phạt sẽ phụ thuộc vào loại công trình xây dựng, đối tượng vi phạm và mức độ vi phạm.
Nếu bạn xây dựng công trình lớn, phức tạp mà cần có dự án đầu tư xây dựng, nhưng xây dựng không đúng với dự án đã được phê duyệt, bạn có thể bị phạt tiền từ 20 triệu đến 30 triệu đồng.
Nếu bạn xây dựng nhà ở riêng lẻ tại đô thị sai với giấy phép xây dựng đã cấp, bạn có thể bị phạt tiền từ 3 triệu đến 5 triệu đồng.
CÔNG TY CỔ PHẦN XDTM KIẾN TẠO VIỆT
Căn 11 Khu nhà ở thương mại Hoàng Gia SME
Phường Vựng Hương, Quận Đồ Sơn, TP Hải Phòng
☎ : 0936.18.1827 • ☎ : 0981.22.1369
